مقایسه اجمالی قانون مالک ومستاجر سال 56 و سال 76
مقایسه اجمالی قانون مالک ومستاجر سال 56 و سال 76
نوشته شده توسط : خادمی
عقد اجاره یکی از رایج ترین ومتداول ترین عقود
جوامع بشری بوده و هست ودرقوانین ونظام حقوقی کشورمان نیز جایگاه ویژه ای
داشته و دارد ودرحال حاضر نیز بدلیل بروز تنازعات در روابط مالکین ومستاجرین بخش
بزرگی از پرونده های حقوقی مطرح در مراجع قضائی مربوط به عقد اجاره وروابط ناشی از
آن می باشد ، نظر به دگرگونی های حاصل در جامعه و حاکمیت قوانین اسلامی بر امور پس
از پیروزس انقلاب اسلامی ایران تجدید نظر در قانون مالک ومستاجر مصوب سال 56 نیز
همچون بسیاری از مقررات اجتناب ناپذیر بود که درچند مرحله با تصویب ماده واحده ها و
قانون سال 62 و ماده واحده 15 آبان 1365مواردی خاص ازقانون مذکور ترمیم شد تا
سرانجام در سال 76 قانون مالک ومستاجر جدید تصویب ولازم الاجراء گردید با توجه به
اینکه بحث روابط مالک ومستاجر و قوانین حاکم در این حوزه از موارد ومباحث کاربردی
در دفاتر اسناد رسمی می باشد درصدد برآمدم تا بصورت اجمالی مقایسه ای بین قانون
مالک ومستاجر مصوب سال 56 و قانون مالک ومستاجر مصوب سال 76 داشته و به چند نکته
متفاوت شکلی وماهوی در دو قانون اشاره کرده شاید مورد استفاده وبهره برداری بعضی
از همکاران قرار گیرد .
1- برابر قانون سال 56 لازم نیست در رابطه استیجاری ، انعقاد قرارداد کتبی عادی یا
رسمی بوجود آمده باشد وصرف وجود رابطه استیجاری یا تصرف متصرف ناشی از تراضی
موجر بعنوان اجاره یا سایر عناوین برای مشمول قانون شدن کافی است ، حتی اگر شفاهی
هم باشد(ماده 1) ولی در قانون سال 76 جهت شمول قانون بر رابطه استیجاری
مکتوب شدن قرارداد بصورت سند عادی یا رسمی با شرایط مقرر در قانون الزامی
است در غیر اینصورت اجاره مشمول قانون سال 76 نخواهد بود (ماده 1)
2- در قانون سال 56 هرچند درماده 1پیش بینی شده که در هر محلی که برای سکنی یا کسب
و پیشه وتجارت یا بمنظور دیگری اجاره داده شده یا بشود مشمول قانون است ولی
باتوجه به تصویب قوانین در سال 62 (محل های مسکونی ) ومصوبات ودستورالعملهائی در
مورد اماکن خاص وغیرتجاری ، عملا امکن مشمول قانون سال 56 به محل های تجاری محدود
شده است ،
- در قانون سال 76 کلیه اماکن مسکونی ، تجاری ، محل کسب وپیشه ، آموزشی ،
خوابگاههای دانشجوئی وساختمانهای دولتی ونظایر آن مشمول قانون می باشد.(ماده 1)
3- ق.م.م 56 شمولش اماکنی که قبل از تصویب قانون به اجاره داده شده را هم در
بر می گیرد (ماده 1) و ق م.م سال 76 صرفا اماکن و اجاره هائی که بعد از تاریخ لازم
الاجراء شدن قانون 76 منعقد و روابط استیجاری ابتدائا شروع میگرددرا شامل
میگردد.(ماده 19
4- اماکن مشمول قانون سال 56 صرفا تابع مقررات همان قانون است (قسمت اخیر ماده 1)
- اماکن و موارد مشمول قانون سال 76 علاوه بر مقررات همان قانون تابع مقررات قانون
مدنی و بعلاوه شروط مقرر بین طرفین نیز خواهد بود.
5- قانون سال 56 دایره شمولش نقاط و شهرها و بخش هائی مشخص در سراسر کشور
بود(شهرها ومحل هائی که در ماده 31 همان قانون تصریح شده ) و در سایر نقاط مقررات
عمومی حاکم خواهد بود(ماده 31 قانون)- درقانون سال 76 د دایره شمولش محدودیت ها و
استثنائاتی به لحاظ مکانی وجود ندارد و در سراسر کشور مجری خواهد بود.
6- در قانون م.م سال 56 در مورد شکل و حتی نوع قرارداد وعنوان عقد وتعداد نسخ
وامضاء متعاملین ویا وجود شهود الزامی وجود ندارد - ولی در قانون م.م سال 76 شکل ونحوه
نگارش در قراردادهای عادی الزاما تجویز و می بایستی قرارداد در نسخه بامضاء
طرفین (موجر ومستاجر) برسد علاوه بر آنها 2 نفر معتمد طرفین هم قرارداد را باید
گواهی و امضاء نمایند(ماده2) عدم رعایت موارد شکلی مذکور قرارداد را از شمول قانون
سال 76 خارج می کند.(بند5 ماده 2 آئین نامه قانون76)
7- در قانون م.م بصرف انقضای مدت موجر حق تخلیه را نداشته وبلکه تخلیه محل از ید
مستاجر تابع تحقق شرایطی خاص بشرح ماده 14 و15 قانون می باشد، - در ق م.م
سال 76 بمحض انقضای مدت صرفا به تقاضای موجر ، مورد اجاره تخلیه می گردد(با شرایطی
متفاوت در قراردادهای عادی و رسمی ) بشرح مقید در ماده 3ق.م.م) (البته ضمن عقد
اجاره یا بعد از آن این حق از طرف دارنده حق قابل اسقاط است )
8- در ق.م.م سال 56 امکان اعمال تخلیه برای موجر پس از ایجاد حق درخواست لازمه
تقدیم دادخواست ورسیدگی قضائی ودادرسی به معنای خاص کلمه می باشد. - در ق.م.م سال
76 تخلیه صرفا با درخواست وتقاضای موجردر اسناد عادی طبق فرم مخصوص ودر
اسناد رسمی ازطریق دفترخانه وبدون نیاز به دادرسی بمعنای خاص کلمه محقق می شود و
این حق را باید بزرگترین ویژگی و امتیاز خاص و بی نظیر قانون جدید برای موجر
دانست. (ماده 2 ق وماده 9و10آئین نامه قانون 76)
9- در ق.م.م سال 56 نگرش و اعمال قانون در اجاره یا سند رسمی و سند عادی ویا شفاهی
یکسان می باشد، ولی در ق.م.م سال 76 نگرش واعمال واجرای قانون در اجاره باسند رسمی
با اعمال قانون در مورداجاره نامه های عادی متفاوت است و اجاره نامه های غیر مکتوب
هم از شمول قانون خارج هستند.
10- در قانون سال 56 شروطی که طرفین (که بطریق مستقیم یا غیرمستقیم) بمنظور
جلوگیری از اجرای مقررات قانون سال 56 اتخاذ نمایندپس از اثبات در محکمه
باطل و بلااثر خواهد بود(ماده30) - در ق.م.م سال 76 یکی از اصول حاکم بر روابط
استیجاری شروط مورد توافق طرفین می باشد(ماده1)
11- دراجاره های مشمول قانون سال 76 تصرف استیجاری یا تداوم رابطه وتصرف ناشیه
موجب ایجاد حق کسب وپیشه و تجارت برای مستاجر نمی گردد (سرقفلی بحثی دیگر
ومتفاوت از حق کسب وپیشه است )- برابر تبصره 1 ماده 19 ق.م.م 56 حق کسب و پیشه
اماکن تجاری به مستاجر همان اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با سند
رسمی معتبر است(تبصره 2ماده 19)
12- ق.م.م سال 56 حق کسب وپیشه برای مستاجر در ملک غیر را پذیرفته است (تبصره 2
ماده 19) - در ق.م.م حق کسب وپیشه درملک غیر جایگاهی نداردبلکه از عقد اجاره با
سرقفلی واجاره بودن سرقفلی یاد شده و ماده 14 آئین نامه تاکید دارد که طرفین در
قراردادهای عادی وسردفتران اسناد رسمی مکلفند در قرارداد تصریح نمایند که عقد
اجاره با سرقفلی ویا عقد اجاره بودن سرقفلی می باشد.(ماده 14 آئین نامه
ق.م.م سال 76)
13- در روابط مشمول ق.م.م سال 56 مستاجر نمی تواند منافع مورد اجاره را به دیگری
انتقال دهد مگر اینکه این اختیار کتبا به او داده شده باشد (ماده 10) - در ق.م.م
سال 76 مستاجر می تواند عین مستاجره را بدیگری واگذار نماید مگر اینکه در عقد
اجاره خلاف آن شرط شده باشد.(ماده 474ق.م و ماده 15 آئین نامه ق.م.م سال 76)
انتظار دارد اساتید و همکاران محترم اظهار نظر فرموده وبا ارائه مطالب
تکمیلی ، کم وکاستی و نواقص را رفع فرمایند، تا بیشتر مورد استفاده کاربردی
همکاران قرار گیرد.
منابع :
1- قانون مالک ومستاجر مصوب سال 56
2- قانون مالک ومستاجر مصوب سال 76 و آئین نامه مربوطه
3- سرقفلی و حق کسب وپیشه در حقوق ایران وفقه اسلام تالیف دکتر بهمن کشاورز وکیل
دادگستری
4- بررسی تحلیلی قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1376 تالیف دکتر بهمن کشاورز وکیل
دادگستری
