با عنایت به اینکه مفاد بند «ج» قانون تسهیل تنظیم اسناد تصریح دارد که : « دفاتر اسناد رسمی مکلفند ، هنگام نقل وانتقال عین املاک ، مفاصا حساب مالیاتی وبدهی موضوع ماده 37 قانون تامین اجتماعی را از انتقال دهنده مطالبه...نمایند ، مگر اینکه ، انتقال گیرنده ، ضمن سند تنظیمی متعهد به پرداخت بدهی احتمالی گردد ، که دراین صورت ، متعاملین نسبت به پرداخت آن ،مسئولیت تضامنی خواهند داشت »

 همکاران محترم سردفتر و دفتریار دفاتر اسنادرسمی و مسئولان ذیربط و ... مستحضرمی باشند ، که چندی پیش علیرغم باور و اعتقاد خویش از صراحت مفاد بند « ج » قانون تسهیل تنظیم اسناد (عین املاک) مبنی بر اینکه ،درصورتی که خریدار متعهد به پرداخت بدهی احتمالی گردد ، متعاملین ( خصوصا معامل ) بدون اراده و قبول آنان قهرا"و جبرا"، « مسئولیت تضامنی » خواهند داشت ، پرسشی را اینجانب با مضمون فوق در وبلاگ دانشنامه سردفتران تحت شماره 347 ، جهت تلمذ و بهره جوئی و احراز وافرموضوع و تحکیم و تقویت هرچه بیشتر اعتقاد و استنباط خویش یا تغییر و اصلاح آن طرح نمودم ، مبنی بر آنکه ، هنگامیکه  انتقال گیرنده/خریداربه استناد بند ج قانون مزبور پرداخت بدهی احتمالی مالیاتی یا تامین اجتماعی یا هردو بدهی را بدون استعلام و اخذ مفاصا حساب ها ، نسبت به اسناد انتقال اجرائی (اداره ثبت) عین ملک ، تعهد و تقبل می نماید، امضاء نماینده مربوطه بلامانع می باشد یاخیر ؟

فی الحال باگسترده تر نمودن پرسش  مزبور بنحو عام ، مبنی برآنکه ،  جهت تنظیم سند انتقال اجرائی یا اسناد بیع و صلح مشتمل به رهن یا اسناد بیع موضوع قرارداد اجاره به شرط تملیک و اسناد بیع قطعی و رهنی همزمانی موضوع وام های خرید مسکن واسناد غیر رهنی بانکی که نماینده حقوقی بانک یا دادگستری یا اداره ثبت مربوطه یا هر نماینده یا حتی وکیل ، به نمایندگی و نیابت ازجانب انتقال دهنده/فروشنده/یا غیر آن مبادرت به امضاء سند معاملات عین ملک می نمایند و نیز حتی هنگامی که اشخاص حقیقی یا حقوقی ، بعنوان فروشنده ی اصیل ( بدون واسطه ومباشرتا"واصالتا") ، مبادرت به معامله عین املاک می نمایند و بنا به عللی از جمله تعلل یا تاخیر یا تعجیل فروشنده یا به دلیل اختلاف حساب با ادارات صرفا دارائی وتامین اجتماعی، یا به منظور پیگیری متعاقب حقوقی یا اداری خود با وجود موانع قانونی یا حتی موانع غیر قانونی اداری، مفاصا حساب یا مفاصاحساب های معامله را مهیا وآماده ننموده اند و بدون اخذ مفاصا حساب ها و پاسخ استعلامات مربوطه و برمبنا و به استناد بند « ج » قانون تسهیل تنظیم اسناد، خواهان انتقال فوری و رسمی سند مربوطه می باشند ، آیا نماینده مربوطه یا فروشنده اصیل می تواند به صرف آنکه انتقال گیرنده نیز به دلائل مختلف ، ازجمله به جهت تعجیل و تثبیت مالکیت خویش و... تعهد پرداخت بدهی احتمالی انتقال دهنده را  به ادارات مزبور می نماید ، اسناد انتقال اجرائی یا حتی به نظر اینجانب اسناد غیراجرائی را نسبت به معاملات عین ملاک را با این شرط و قید که « متعاملین مسئولیت تضامنی خواهند داشت » از امضاء سند مربوطه خود داری نماید ؟ یا آنکه با استناد به بند ج قانون تسهیل ، درکنار و عرض قبول و تعهد انتقال گیرنده به پرداخت بدهی احتمالی ، قبول و رضایت نماینده انتقال دهنده اعم از بانک  ها یا دادگستری یا ... یا حتی رضایت انتقال دهنده/ فروشنده اصیل ناراضی از باب تمکین یا عدم تمکین به پذیرش مسئولیت تضامنی نیز مطرح می باشد .؟

و بعبارتی استدلال خاص آنست که ، هنگامی که نمایندگان اسناد انتقال اجرائی و رهنی و غیر آن ( اداره ثبت ودادگستری و حتی اشخاص حقیقی و بانک ها و... ) به استناد جمله دوم بند « ج » قانون تسهیل ، درصورتی که خریدار بدون اخذ مفاصا حسابها، پرداخت بدهی های احتمالی مالیاتی وتامین اجتماعی را تعهد می نماید و چون به تبع تعهد فوق ، چون متعاملین نیز به موجب جمله سوم بند ج قانون تسهیل ، مسئولیت تضامنی خواهند داشت ، بنابراین نمایندگان بنحو خاص و حتی فروشنده ناراضی و مستنکف از انتقال با ادعاهای واهی ، عموما"، از امضاء چنین سندی خودداری می نمایند ، و اظهار می نمایند ، اینجانبان صرفا بنمایندگی که ازجانب انتقال دهنده ، مبادرت به امضاء سند مربوطه می نمائیم و صرفا" بعنوان نماینده ی انتقال دهنده / فروشنده ) محسوب می شویم و چون ازجانب فروشنده ، اذن و اجازه پذیرش مسئولیت تضامنی مربوطه را نداریم ، لذا نمایندگان ، باید هم به فروشنده و هم به ادارات ذیربط ( دارائی و تامین اجتماعی ) که می توانند نسبت به وصول مطالبات خود از نماینده یا اداره مربوطه ، بنا به پذیرش بدون اذن مسئولیت تضامنی ، ادعای وصول طرح نمایند ، پاسخگو باشیم !

که در این راستای استدلال فوق ، از آنجائیکه بسیاری ازهمکاران محترم سردفتر و بازرسان محترم ثبت و برخی از مسئولین ادارات و نمایندگان مربوطه حسب مفاد پرسش و تقاضای مراجعین به دفاتر اسناد رسمی به کرار با آن مواجه و گاها اعمال بند ج قانون تسهیل ، محل آراء و اقدام متناقض می باشد ، اینجانب را برآن داشت که حسب تدقیق ویژه و اعتقادراسخ فعلی و نیاز و به قدر بضاعت خویش نسبت به پاسخ  پرسش مزبور به شرح  و تفسیر بند ج قانون تسهیل تنظیم اسناد به تسریح ذیل ورود نمایم :

بدوا" ضمن سپاس وافر از پاسخ های کلیه همکاران بزرگوار در وبلاگ دانشنامه سردفتران ، که منجر به مباحثات متنوع وتفرق وتضارب آراء فی مابین همکاران وبزرگواران عزیز گردید ، که به نظرحقیر به استثنای تعداد قلیلی از همکاران ارجمند ، متاسفانه غالب همکاران محترم و بزرگوار ، همانند قانون تسهیل ، به  تسهیل و تعجیل ، به پاسخ های سطحی و بعضا"ناصحیح اکتفاء نموده اند که النهایه به دلیل عدم اتفاق نظرغالب و واحد و همگون فی مابین همکاران محترم صاحب نظر نسبت به پرسش مهم مزبور ، دو چندان حاجت افتاد که نظرگاه  قطعی و فعلی خویش را که به نظر فقیر، پاسخ اصح پرسش موصوف می باشد و موجد و رافع مستقیم یا غیرمستقیم بسیاری از مسائل مبتلابه ابهامی و مردد همکاران و مراجعین نسبت به اسناد برشمرده مزبور می باشد که غالب موارد ، نمایندگان محترم و حتی فروشنده اصیل معضلاتی را برای دفاتر و مراجعین و خصوصا خریدار ، فراهم می نمایند ، لذا اینجانب بنا به پاسخ های مربوطه ، جهت اتخاذ اشتراک نظر و ایجاد وحدت رویه و رفع مشکلات مربوطه ی آن لازم می دانم که دیدگاه خویش را به قدرتوان و اندک فائده به تفصیل بیان نمایم و پس ازاعلام نظرحقیر ، استدعا دارم ، همکاران محترم مجددا"جهت بهره وری آتی اینجانب و سایرهمکاران ، و رفع نکات غامض و ابهامی ، نظرگاه موخر و بعدی خویش را در رد یا تائید دلائل و استدلال  های برشمرده این مقاله ، طرح نمایند ، تا النهایه رویه واحد و غالب ، گستره امور همکاران و مسئولان ذیربط گردد .

و اما جهت ورود به مبحث اصلی ، مقدمه ذیل قابل ذکر است :

همکاران محترم ، یقین واثق دارند ، که قانونگذار اعقل واعلم وفهیم است ونیز می دانیم ،که قوانین به اقتضاات و نیازهای زمانی و مکانی خویش با تدقیق ویژه نگاشته میشوند و به سهو قلم و سطحی تحریر نمی شوند ، بنابراین شایسته است که جهت استنباط و استخراج و فهم اصح و اصلح هر ماده قانونی ، از دو (2) وجه و منظر اساسی ذیل آنرا استنتاج نمود :

نخست آنکه، در پی کاوش و جستجوی منشاء صدور و هدف و غرض مقنن از وضع آن ماده یا قوانین مربوطه بود .

ثانیا"باید در عبارات صریح و غیر صریح  و حتی  الفاظ و  علائم نگارشی و تخصصی متن هرماده قانونی و نیز ارتباط آن با سایر مواد قانونی و ... و خصوصیات و آثار مترتبه وخاص آن تدقیق ویژه نمود  .

تصریح وتاکید نمایم که نظرگاه اینجانب و بعض همکاران محترم پس از پاسخ هائی که برخی از بزرگواران مرقوم فرموده اند ، بر این باور واعتقاد راسخ استوارگردید است که : فروشنده اصیل و حتی نماینده اداره متبوع و مربوطه که صرفا"مفاصاحسابهای اداره دارائی یا تامین اجتماعی یا هر دو را مهیا ننموده اند ، باید و مکلف است ،که سند انتقال اجرائی و غیرآن را که خریدار تعهد پرداخت بدهی های احتمالی مربوطه را می نماید ، علیرغم درج و قید « مسئولیت تضامنی پرداخت برای متعاملین » آنرا  امضاء  نماید .

و اما قبل از شرح بند « ج » قانون تسهیل تنظیم اسناد، بدوا"ومجددا"خلاصه ای از دیدگاههای مغایر و مخالف نظرگاه فعلی اینجانب و بعض همکاران ارجمند را ، ضرور است که عینا" نقل و ذکر نمایم :

1-پاسخ داده شدکه، استناد به قانون تسهیل بدون رضایت متعاملین ممکن نیست .ثانیا"اداره ثبت به قائم مقامی مالک مستنکف درحدود اختیاراتی که دارد اقدام به امضاء می نماید چون درامور نمایندگی وحدود آن اصل بر فقدان نمایندگی است مگرخلاف آن ثابت شود .

2- اظهارگردید که، مسئولیت وتعهدات مالی مربوطه تضامنی است ، انتقال اجرائی استثناء بر اصل است و رئیس ثبت بیش از امضای سند پیش نویس انتقال اجرائی ، حق ایجاد تعهد برای محکوم ومدیون ندارد .

3- بیان گردید که ، قائم مقام ، با امضای این سند ، انتقال دهنده را مسئول تضامنی پرداخت بدهی های احتمالی به نهاد های ذیربط قرار داده است، مسئولیت تضامنی که گریزی از آن را نشاید .

4- تصریح گردید که ، تنظیم چنین سندی فاقد وجهه قانونی است ، زیرا رئیس ثبت نه قادر به قبول چنین شرطی است و نه قادر به سرانجام آن  .

5- اظهار گردید که ، قائم مقام ، اصولا چنین اختیاری ندارد که انتقال دهنده را مسئول پرداخت بدهی های احتمالی به ادارات ذیربط بنماید .

6-اذعان گردید که، در موارد شک وتردید باید به قدر متیقن اکتفاء کرده و از بسط وتوسعه وتسری آن وتفسیر موسع اجتناب نمود .

7- پاسخ داده شد که ، جرائمی به دلیل عدم پرداخت مالیات تعلق می گیرد، لذا باید پذیرش تعهد تضامنی با قبول طرفین باشد .

و ... و سایردلائل و اظهارات که پاسخ آنها را امید است شرح متن این مقاله بنحو وافی گویا بوده و اجابت نماید .

بنابراین ، خلاصه ی استنباط و دیدگاه های همکاران مزبور از بند « ج »  قانون تسهیل چنین است ، که با فرض سپردن تعهد و قبول خریدار به پرداخت بدهی های احتمالی مربوطه ، مسئولیت تضامنی داشتن آتی متعاملین جهت پرداخت بدهی مربوطه ، توسط نماینده (و بعبارتی حتی توسط فروشنده ی اصیل )، اختیاری است نه قهری ، زیرا نماینده حق  ایجاد تعهد و پذیرش و تحمیل مسئولیت تضامنی برای انتقال دهنده (محکوم یا مدیون ) را ندارد .

در پاسخ و دفاع از نظرگاه خویش و پیش از ورود اساسی به بحث حاضر ، بدوا" ذکرچند نکته اساسی ، که خود واضح و مبین بخش مهمی از پاسخ به مخالفان امضاء چنین سندی توسط  نماینده می باشند ، ضرور به نظر می رسد :

نکته اول :  بدیهی است که پرداخت دین دیگری توسط ثالث/ضامن از دو حال و فرض خارج نمی باشد ، حالت اول آنکه پرداخت مربوطه غالبا" با اذن مدیون و ضمن توافق خارج فی مابین می باشد و حالت دوم موارد خاص و استثناء است که پرداخت دین دیگری بدون اذن مدیون بعمل می آید که این حالت نیز به دو صورت قابل تصور است ، اول آنکه منشاء و دلیل پرداخت بدون اذن ، رابطه معنوی یا اخلاقی وتبرعی و بدون چشم داشت از مدیون است و صورت دوم آنکه با وحدت ملاک ازمفادماده 403 قانون تجارت وخصوصا بنا بر صراحت بند ج قانون تسهیل و برخلاف ماده 679 ق.م ، پرداخت دین دیگری ، بدون اذن و توافق و انعقاد عقد در خارج و ... می باشد که منشاء آن بر مبنای اضطرار و اجبار درونی و به ناگزیر و ... و مهمتر آنکه غیر تبرعی و  درموضوع مانحن فیه مضافا"با قصد ایجاد مسئولیت تضامنی قهری بوده که آنهم به حکم و نص قانون(تسهیل) ، می باشد و بحث حاضر و مفاد این مقاله ، فرض و حالت اخیر است که خریدار/ضامن بدون توافق وتراضی خارجی با مدیون/مضمون عنه ، مبادرت به پرداخت دین دیگری می نماید و همچنین در بحث اصلی حاضر با صرف تعهد خریدار به پرداخت بدهی احتمالی ، نماینده نیز به نمایندگی و بدون اذن و توافق اولیه خارج با محکوم/مدیون می باید مبادرت به امضاء سندمربوطه نماید ، آنچنانکه  هم صراحت بند ج قانون ، برخلاف فحوا و ملاک ماده  679 ق . م ، اشاره ای به توافق خارجی خریدار با محکوم/راهن/مدیون اصلی/ فروشنده ندارد ، و هم صراحت لفظ تحمیلی و آمرانه فعل « مسئولیت تضامنی خواهند داشت » در جمله سوم بند ج قانون مزبور موید عدم وجود اذن و قبول خارجی فروشنده می باشد ، برخلاف آنکه بسیاری از همکاران به اشتباه ، لزوم توافق خارج و اولیه خریدار(ضامن/ثالث) با فروشنده ( مضمون عنه / بدهکاراصلی ) را به جای تکیه به صراحت  بند ج قانون تسهیل ،که هیچگونه اشاره ای به لزوم تجسس و وجود شرط و منشاء دلیل قبول خریدار به پرداخت دین فروشنده ننموده است توجیه و تفسیرنموده اند .  

نکته دوم : بدوا" قابل تاکید است که پایه استنباط و استدلال اینجانب بر این محور استوار است ، هنگامیکه خریدارعین ملک به استناد و استمداد از بند ج  قانون تسهیل ، (بدون مهیا نمودن مفاصا و پاسخ استعلامات مربوطه که از وظایف بدیهی فروشنده می باشد)، ، تقبل پرداخت بدهی احتمالی را می نماید، فروشنده  به وجه عقلی و بنا بر بدهی احتمالی خویش وتکلیف به انتقال سند و مهمتراز آن ، برابرصراحت بند ج قانون تسهیل ، علیرغم آنکه   به حکم مقنن متعاقبا" و قهرا" در معیت خریدار ، مسئولیت تضامنی در پرداخت را خواهد داشت ، مکلف است بدون هرگونه عذری ، صرفا حسب تقاضا وتعهد خریدار به پرداخت بدهی احتمالی مربوطه ، مبادرت به امضای چنین سندی نماید ، بنابراین به تبع التزام قهری فروشنده اصیل ، نماینده فروشنده نیز به طریق اولی در فرض مزبور که مفاصا حسابهای مربوطه مهیا نمی باشد ، مکلف و ملتزم به امضاء سند مربوطه خواهد بود نه مختار و محق به عدم امضـاء  .

نکته سوم : قانونگذار درتدوین متن بند « ج » قانون تسهیل، صریحا"وعامدا"و یقینا"، آگاهانه ازالفاظ « انتقال دهنده و انتقال گیرنده و متعاملین » (که الفاظ عام حقوقی بشمار می آیند) بجای الفاظ خاص « فروشنده » و «خریدار » استفاده نموده است که معانی آنها فارغ و منصرف از لفظ و معنای « نماینده » یا  « قائم مقام » در مقام وجایگاه معامل می باشد که برخی از همکاران وخصوصا غالب نمایندگان (اشخاص حقوقی حقوق عمومی) ، بنا به تصور وتشبه ناصحیح ، جایگاه حقوقی نماینده یا قائم مقام را دقیقا" در جایگاه الفاظ خاص ( فروشنده یا خریدار ) تصور و فرض نموده و نیزدقیقا" با همین تصور و اشتباه  ، بعضا"هرگونه مسئولیت مترتبه بر حقوق وتکالیف  اصیل را معطوف و قائم به خود فرض و تلقی می نمایند در حالیکه نماینده معامل یا نماینده فروشنده ، در واقع  نیابت از جانب قوای عمومی دولتی وقضائی وشخص حقوقی حقوق عمومی را عهده دار است و نیز به مفهوم عام وکلی نماینده « انتقال دهنده » می باشد نه فروشنده اصیل و مالک مال مورد انتقال و نه در عرض وموازی وهمتراز مقام مالک  .

نکته چهارم : برخلاف لفظ « قائم مقام » که تعریف متفاوت و مجزائی نسبت به لفظ « نماینده » دارد و قانونگذار نیز بعضا"به وجه افتراق آنها نپرداخته است و غالبا  به اشتباه ، و درجایگاه مفهومی خود بکار برده نمی شود ، چرا که قائم مقام ،  امور مربوطه را غالبا"، برای و بنفع خود اقدام می نماید ، وگاها امور را برای دیگری انجام می دهد ، بعبارتی قائم مقام هم تکالیف و هم حقوقی دارد ، ولی شخص نماینده ، عموما"برای دیگری و به نام شخص دیگر و به نیابت و جانشینی از جانب دیگری صرفا"تکالیفی دارد و اعمال حقوقی را انجام می دهد و فاقد تکالیف می باشد ، بنابراین اقدامات نمایندگان ، عموما"باستناد اختیار ناشی از حکم قانون است که نتیجه اقدام حقوقی نماینده ، ایجاد یک تعهد یا یک حق به عهده یا بنفع  منوب عنه (در اینجا فروشنده یا بستانکار فروشنده ) می باشد نه بنفع یا علیه خود . برخلاف آنچه که تصور و اظهار شده است .

نکته پنجم : آنکه مقنن در ماده 196 قانون مدنی تصریح دارد : کسی که معامله می کند ،آن معامله برای خود آن شخص محسوب می شود... و می دانیم که نماینده صرفا"به نمایندگی معامله می کند و معامله نماینده نه برای نماینده ، بل عهده منوب عنه/ فروشنده/مدیون اصلی مربوطه وحتی بنفع وی می باشد و چه بسا برخلاف تصور ، محتمل است که فروشنده غائب متعاقبا علیه نماینده ی مستنکف که پذیرا ی امضاء چنین سندی که خریدار تقبل پرداخت بدهی آن را می نمود ، ننمود ه است ، از وجوهی معترض و مدعی گردد .

نکته ششم : آنچه از هدف و فلسفه و نیز از صراحت عبارات و الفاظ قانون تسهیل ، خصوصا"بند ج آن پیداست ، همانا ، با صرف اعلام تعهد خریدار به پرداخت بدهی های احتمالی موضوع معامله عین ملک ، اصل بر عدم استعلام و عدم اخذ مفاصا حسابهای مربوطه از ادارات ذیربط می باشد  و به همین دلیل وهدف غائی مقنن ، تفسیر یا تفسیر موسع آنست که از هرگونه نگاه مضیق و بازدارنده که موجب عدم انعقاد معامله مربوطه گردد ، جدا"پرهیز و خودداری نمائیم  . 

و نکته آخرو اهم : آنکه ، اصل بر آن است که اصیل ، که بدهکاراصلی است ، اصل بدهی را ، اصالتا"پرداخت نماید.

بنابراین با عنایت به نکات مزبور نتیجه می گیریم که :

 از آنجائیکه فروشنده اصیل به حکم قانون و بدون اراده و اختیار ، مکلف وملتزم به امضاء چنین سندی می باشد ، لاجرم و به طریق اولی نماینده فروشنده نیز ، نه مختار ، بلکه قهرا مکلف و ملتزم به امضاء سندمربوطه می باشد .