قانونی كاملا قضایی كه وزارت مسكن آن را تهیه كرده‌ استچكیدهدر زمینه قرارداد پیش‌فروش ساختمان تحولی رخ داده و مصوبه‌ای از مجلس در شهریور ماه سال گذشته وجود دارد و در نتیجه نگاه جدیدی به این قضیه ضرورت دارد. پیش از ورود به این بحث بایستی به اهمیت موضوع توجه كنیم و فلسفه وجودی این بحث حقوقی را پیگیری كنیم در كشور ما در سه دهه پس از انقلاب بیماری‌ای به نام ساخت و ساز به وجود آمده است. در حالی كه جمعیت كشور در حد دو برابر شده ولی ساخت و سازها هزار برابر شده و این بازتاب وضعیت اجتماعی و اقتصادی كشور است؛ چون به دلیل مصادره‌هایی كه در ابتدای انقلاب بود اقتصاد ایران به یك اقتصاد دولتی تبدیل شد، كسب و كار محدود شد و سرمایه‌ها در راه ساخت و ساز به كار رفت شهرهای بزرگی مثل تهران به یك كارگاه ساختمانی تبدیل شدند در حالی كه اگر به شهرهای بزرگ دیگر مانندن برلین، لندن و پاریس نگاه كنید ساخت و سازها بسیار محدود و استثنایی هستند...این ساخت و سازها آسایش را از مردم سلب و به حقوق مردم به عناوین مختلف تجاوز می‌شود و یك سلسله دعاوی هم تولید شده و بخش مهمی از دادگاه‌ها درگیر بحث زمین و مسكن شده است كسانی كه درگیر ساخت و ساز می‌شوند به دلیل اینكه حرفه‌ای نیستند به عناوین مختلف تخلف می‌كنند عده‌ای افراد سودجو هم ساختمان را به چند نفر می‌فروشند و كلاهبرداری می‌كنند و این پرونده‌ها هیچ راه علاجی ندارد. بر فرض زندانی كردن فرد، پول‌های هدر رفته به صاحبانش برنمی‌گردد قوانین و مقررات شهرسازی توسط شهرداری‌ها به معرض فروش گذارده می‌شود و در هیچ جامعه‌ای سابقه ندارد كه مجلس قانون وضع كند و شهرداری این را ابزار فروش قرار دهد. در حقیقت فروش قانون یعنی برچیدن بساط مجلس، قوه قضائیه، حاكمیت ملی و... و بدین ترتیب دست شهرداری در دست سودجویان است و نتیجه آن گرفتاری برای دادگاه‌ها.كلیدواژه: پیش‌فروش ساختمان،‌ عین معین، كلی فی‌الذمه، واگذاری حقوق، بیع.قانون مدنی سال 1307 كه بیع را در ماده 338 تعریف و ماده 361 در باب مبیع گفته است كه اگر در بیع عین معین معلوم شود كه مبیع وجود نداشته، بیع باطل است. نكته دیگر قانون ثبت سال 1310 و ساختار نظام ثبتی ما كه بر پایه دفتر املاك استوار است و ماده 22 و ماده 46 قانون ثبت عقد بیع را در زمینه غیرمنقول در زمینه املاك به یك عقد تشریفاتی تبدیل كرده است؛ به این معنا، كه انتقال مالكیت نیازمند تنظیم سند رسمی و ثبت در دفتر املاك است. حال بایستی به بحث‌های پیش‌فروش ساختمان با در نظر گرفتن این داده‌ها بپردازیم.هیچ قانونی تا به امروز در زمینه پیش‌فروش ساختمان نداریم در حالی كه این پدیده لااقل 30 سال است برای مردم گرفتاری ایجاد كرده است و همچنین قانونی راجع به قولنامه نداریم. یعنی فردی به صورت قولنامه‌ای ملك خود را واگذار كرده و تخلف می‌كند. چرا قوه قضائیه در خلال لااقل سه دهه گذشته هیچ لایحه‌ای در زمینه قولنامه یا پیش‌فروش ساختمان تصویب نكرده؟ در حالی كه اصل 158 قانون اساسی، تدوین و تنظیم لوایح قضایی را از تكالیف قوه قضائیه پیش‌بینی كرده است. لازم است یك نگاه مقایسه‌ای با كشورهای دیگر ‌كنم. در فرانسه اولین قوانین و مقررات راجع به پیش‌فروش ساختمان در سال 1954 به تصویب رسید.در سال 1969 قانون 18 ماده‌ای تنظیم شد در خصوص فروش ساختمانی كه باید در آینده ساخته شود و در ذیل ماده 1601 قانون مدنی فرانسه قرار گرفت. حال ابتدا به تعریف قرارداد پیش‌فروش ساختمان از ماده 1601 قانون مدنی فرانسه می‌پردازم:«قرارداد پیش‌فروش ساختمان یا قرارداد فروش ساختمانی كه بایستی ساخته شود قراردادی است كه بر پایه آن [سازنده ملزم] به ساخت یك ساختمان، عموما چند طبقه در مدت معین در قرارداد می‌شود.»در این قرارداد مبیع در زمان انعقاد آماده تسلیم نیست ماهیت حقوقی این قرارداد چیست؟اولین نكته اینكه موضوع قرارداد عین معین نیست. عین معین چیزی است كه وجود خارجی داشته و قابلیت تملیك دارد پس قرارداد پیش‌فروش را نمی‌توانیم مشمول ماده 338 و ماده 261 قانون مدنی تلقی كنیم كه گفته است اگر در بیع عین معین معلوم شود كه مبیع موجود نیست بیع باطل است و اصلا در اینجا مبیع در زمان قرارداد وجود ندارد و بایستی ساخته شود. در اینجا موضوع قرارداد كلی فی‌الذمه هم نیست چون كلی فی‌الذمه در حقیقت امر كاملا ذهنی است مثل تسلیم یك تن گندم. پس در حقیقت كلی فی‌الذمه وصفی است كه بر ذمه فروشنده قرار گرفته و سپس مصادیق را انتخاب و تحویل می‌نماید. در حالی كه در اینجا زمین مشخص با پلاك مشخص وجود دارد كه خارج از ذمه شخص فروشنده است و روی این زمین بایستی ساخت‌وساز انجام شود. آیا می‌توانیم بگوییم پیش‌فروش بیع معلق است؟ به این معنا كه این قرارداد منعقد می‌شود ولی معلق به اینكه ساخت‌وساز انجام گیرد؟ این نظر هم درست نیست چون در اینجا تعهدات منجز وجود دارد. بیع معلق ممكن‌الوقوع است. فرض كنید در بیمه احتمال آتش‌سوزی وجود دارد ممكن است انجام نشود یا در بیمه اتومبیل احتمال تصادف یا عدم تصادف در طول یك سال وجود دارد. یك زمین مشخصی وجود دارد و یك تعهد از سوی سازنده برای اینكه این ساختمان را بسازد این تعهد منجز است اما اینكه این ساختمان هنوز ساخته نشده و فقط یك فوندانسیون وجود دارد بایستی نگاهی به قوانین كشورهای دیگر داشته باشیم. در حقوق فرانسه تصریح شده كه لازم نیست كه مبیع در زمان انعقاد قرارداد فروش وجود داشته باشد همین بس كه مبیع در آینده به وجود بیاید. پس این هم از مصادیق بیع تلقی می‌شود یا گفته‌اند شی‌ای كه در آینده وجود دارد می‌تواند موضوع تعهد قرار گیرد. در این راستا مثال‌های فراوانی وجود دارد كه به آنها اطلاق بیع داده می‌شود. یكی از آنها كه بسیار رایج می‌باشد سفارش ساخت اتومبیل است و از این جهت در حقوق مدنی فرانسه دو قرارداد را در كنار هم قرار داده‌اند یكی فروش شی‌ای كه بایستی ساخته شود مثل اتومبیل و... یكی فروش ساختمانی كه بایستی ساخته شود این دو قرارداد را دارای ماهیت واحد تلقی كردند پس از نظر اصول حقوق مدنی امضا و تنظیم چنین قراردادهایی بیع تلقی می‌شوند و منع قانونی برای آنها نبایستی در نظر بگیریم اما در فرانسه در ماده 1601 و بندهای 1 و 2 و 3 دو قالب را در نظر گرفتند اول اینكه خریدار با امضای قرارداد هیچ مالكیتی به دست نمی‌آورد بلكه مدت تعیین می‌شود و مثلا فروشنده متعهد می‌شود كه ظرف دو سال این آپارتمان را بسازد و تحویل دهد.هنگامی كه ساختمان ساخته شد با احراز ساخت ساختمان، خریدار حق دارد درخواست تنظیم سند رسمی كند در آن زمان مالكیت به خریدار منتقل می‌شود و این مالكیت عطف به ماسبق می‌شود یعنی اثرات مالكیت به روز امضای قرارداد برمی‌گردد البته به شرط اینكه خریدار كل بهای ساختمان را در زمان پایان ساخت پرداخته باشد. فلسفه این عطف به ماسبق شدن مالكیت چیست؟ برای اینكه فروشنده نتواند هیچ‌گونه حق عینی در مورد این آپارتمان به دیگران واگذار كند و اگر واگذار كرده باشد چه به صورت رهن یا فروش همگی از درجه اعتبار ساقط می‌شود پس در این فرمول قالب اول كه گفته می‌شود بیع ساختمان یا پیش‌فروش در موعد معین، مالكیت در پایان ساخت به خریدار منتقل می‌شود (به صورت عطف به ماسبق)، اما این قالب كمتر به كار رفته است قالب دوم اینكه به محض انعقاد قرارداد، خریدار مالكیت پیدا می‌كند نسبت به حصه‌ای از زمین. مثلا اگر چنانچه قرار است روی یك قطعه زمین 6 طبقه ساخته شود خریداری كه یك طبقه آن را خریداری كرده مالك یك دانگ از زمین می‌شود و به تدریج كه ساخت و ساز انجام شده و تجهیزات نصب می‌شود مالكیت تدریجی برای خریدار به وجود می‌آید تا زمانی كه ساختمان تكمیل شود و در این صورت این ساختمان در مالكیت خریدار قرار می‌گیرد به موجب همان قراردادی كه خریدار مالك زمین شده است. پس بدین ترتیب چارچوب این دو قرارداد آثار حقوقی متفاوتی با یكدیگر دارد در ایران مصوبه‌ای در 24/5/1389 تصویب شد. این لایحه در مرداد یا تیر 1386 به مجلس داده شده و بعد از دو سال، تصویب شد.یك نگاه سریع و اجمالی به این لایحه داشته باشیم كه اكنون به مصوبه تبدیل شده چون شورای نگهبان در مورد این مصوبه نظر داده و ایرادات بزرگی به این مصوبه گرفته است در ماده یك تعریف كرده می‌گوید: هر قراردادی با هر عنوان كه مالك رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تكمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذكور با هر كاربری از ابتدا یا در حین احداث و تكمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالكیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون قرارداد پیش‌فروش ساختمان محسوب می‌شود تعریف اشكالی ندارد اگرچه آن دو قالب كه در قانون مدنی فرانسه به آن اشاره كردم در اینجا مطرح نشده است.در بند 2 مندرجات قرارداد را بیان كرده است. مثل طرفین قرارداد، پلاك ثبتی، اوصاف واحد ساختمانی، ‌مشخصات فنی و معماری، تعداد اقساط و...در ماده 3 این مصوبه می‌گوید كه قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن یعنی از سوی پیش‌خریدار باید با رعایت ماده 2 این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالكیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد فلسفه وجود ماده 3 این است كه در بنگاه معاملات ملكی هیچ قراردادی نبایستی تنظیم شود و یا در دفتر سازنده و اگر چنین شد قرارداد معتبر نیست. در ماده 4 مدارك لازم را گفته است مثل سند رسمی مالكیت یا سند اجاره با حق احداث اعیانی، پروانه كلی ساختمان و... در ماده 6 خسارات تاخیر را پیش‌بینی كرده است و می‌گوید چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش‌فروش شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد یا به تعهدات خود عمل ننماید مكلف است جریمه تاخیر به پیش‌خریدار بپردازد بر اساس درصدهایی كه در این مصوبه پیش‌بینی شده است. در ماده 4 گفته در صورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال روزانه به میزان یك در هزار مبلغ قرارداد به عنوان جریمه از سوی پیش‌فروشنده؛ماده 7 راجع به كاهش یا افزایش مساحت است چون وقتی آپارتمان ساخته می‌شود مساحت با آن چیزی كه در قرارداد پیش‌بینی شده یكی نیست و مواد قانون مدنی در اینگونه موارد گنگ و مشكل‌زا است. ماده 8 حق فسخ پیش‌خریدار است كه می‌گوید اگر خریدار حق فسخ خود را به كار برد پیش‌فروشنده بایستی خسارات وارده را نیز به او بپردازد. ماده 9 خسارات ناشی از عیب ساختمان یا عدم رعایت ضوابط قانونی است. ماده 10 می‌گوید اگر خریدار وامی بگیرد این وام بایستی به حساب پیش‌فروشنده واریز شود كه قابل بحث است. ماده 11 شیوه پرداخت اقساط قرارداد را پیش‌بینی كرده است كه گفته 10 درصد بایستی همزمان با تنظیم انتقال سند رسمی پرداخت شود ماده 12 گواهی پیشرفت كار از سوی مهندس ناظر ماده 13 مهم است كل ماده 13 می‌گوید: پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی مالك ملك پیش‌فروش شده می‌گردد و در پایان مدت قرارداد پیش‌فروش و اتمام ساختمان با تایید مهندس ناظر در صورتی كه تمام اقساط را پرداخت كند با ارائه مدرك مبنی بر ایفای تعهدات می‌تواند با مراجعه به یكی از دفاتر اسناد رسمی تنظیم سند انتقال به خود را درخواست كند. اگر پیش‌فروشنده ظرف ده روز از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش‌فروش شده خودداری كند سند رسمی تنظیم می‌شود. ماده 14 می‌گوید پرداخت تمامی اقساط توسط پیش‌فروشنده است. ماده 15 غیرقابل توقیف بودن عرصه و اعیان آپارتمان پیش‌فروش شده است، چون در حقیقت اساس این قرارداد در اثر توقیف به هم می‌ریزد. ماده 16 حق فسخ پیش‌فروشنده است و می‌گوید در اثر عدم پرداخت بها در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده می‌بایستی مراتب را كتبا به دفترخانه تنظیم‌كننده سند اعلام كند و اگر طرف ظرف یك هفته پرداخت نكرد پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. در ماده 17 واگذاری حقوق و تعهدات پیش‌فروشنده است كه اگر انتقال به غیر واقع شد پیش‌خریدار و انتقال‌گیرنده متضامنا مسئول در برابر پیش‌فروشنده هستند. در ماده 20 حل اختلافات از طریق داوری است كه می‌گوید كلیه اختلافات ناشی از تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیش‌فروش از سوی هیئت داوران و در صورت عدم توافق بر داور مرضی‌الطرفین، یك داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انتخاب می‌شود. پس بنابراین داوری اجباری هم در اینجا پیش‌بینی شده است. مكانیزم انتخاب سه داور را نیز پیش‌بینی كرده است مواد 21، 22 و 23 كیفرهایی را برای تخلف در این مقررات پیش‌بینی كرده است در ماده 24 هم صریحا گفته بنگاه‌های معاملات املاك حق هیچ‌گونه دخالتی در تنظیم سند پیش‌فروش ندارند.متاسفانه قوه قضائیه در این قضیه بی‌تفاوت بوده؛ چون این لایحه را وزارت مسكن تهیه كرده است، در حالی كه این یك لایحه قضایی به معنی كامل كلمه است. مصوبه به شورای نگهبان ارسال می‌شود و نسبت به تعدادی از مواد این مصوبه ایراد گرفته می‌شود و عموم ایرادات، ایرادات شرعی است یعنی هیچ ایراد قانون اساسی به این مصوبه گرفته نشده است. ایرادات چیست؟ یكی ماده 6 كه خسارت تاخیر از سوی پیش‌فروشنده بایستی به صورت شرط ضمن عقد باشد و اگر قانون به این ترتیب تصویب شود این خلاف شرع است در ماده 7 راجع به افزایش یا كاهش مساحت هم بایستی به صورت شرط ضمن عقد باشد حق فسخ پیش‌خرید و جبران خسارت كه گفتیم اگر پیش‌فروشنده تاخیر كند یا به تعهد خودش عمل نكند خریدار حق فسخ یا مطالبه جبران خسارت دارد گفته این هم بایستی به صورت شرط ضمن عقد باشد.ماده 9 خسارات ناشی از عیب ساختمان را؛ گفته اینها بایستی به صورت شرط ضمن عقد قرارداد باشد والا خلاف موازین شرعی است ماده 12 گواهی پیشرفت كار از سوی مهندس ناظر برای پرداخت اقساط هم بایستی به صورت شرط ضمن عقد بیاید ماده 16 حق فسخ پیش‌فروشنده، اگر اقساط را خریدار پرداخت نكند این هم بایستی به صورت شرط ضمن عقد باشد و همین‌طور ماده 20 كه در آن پیش‌بینی شده حل اختلافات بایستی از طریق داوری باشد بایستی این هم به صورت شرط باشد.این نظرات شورای نگهبان است. آیا این نظرات درست است یا خیر؟ به نظرم از یك جهاتی ممكن است اینها را درست بدانیم و قانون نبایستی اینها را به صورت آمره به افراد تحمیل كند چون اصل آزادی قراردادها جزء صلاحیت‌های متعاملین است و اگر تمامی شروط قرارداد را وصف آمرانه بدهیم با اصل آزادی قراردادها ناسازگار است و چون شورای نگهبان راه دیگری به ذهنش نرسیده گفته خلاف شرع است. اما من ایراد كلی به نظر شورای نگهبان دارم و این است كه قوانین در كشور همیشه یك ماهیت ندارند ما دو دسته قانون داریم: یك گروه قوانینی كه به آنها قوانین تفسیری یا تكمیلی گفته می‌شود و گروه دیگر قوانین آمره و مربوط به نظم عمومی. بنابراین هر قانونی را كه مجلس تصویب كرد ضرورتا قانون آمره نیست مثلا اگر چنانچه در این مصوبه گفته شده كه بایستی 2درصد خسارت تاخیر پرداخت شود این قانون تفسیری است. طرفین می‌توانند آن را كم و زیاد كنند به هر حال اگر خریدار به تعهدات خودش عمل نكرد فروشنده بایستی حق فسخ داشته باشد اگر فروشنده به تعهدات خودش عمل نكرد خریدار بایستی حق فسخ داشته باشد به ویژه اینكه قانون مدنی ما در این زمینه ابهام دارد.اگر قانون‌گذار یك بار حق فسخ را برای فروشنده یا خریدار پیش‌بینی كرده شورای نگهبان نبایستی تحت هیچ شرایطی بگوید این خلاف شرع است. نمی‌دانم از شرع چه تفسیری داشته است كه یك امر عقلی و عادلانه كه در جهت منافع طرفین است به خلاف شرع نسبت داده است؟ بنابراین، این شیوه برخورد شورای نگهبان را رد می‌كنم و معتقدم كه قانون‌گذار بایستی مشخص كند كدام‌یك از این مواد جنبه آمره دارد؛ چنانچه در قوانین كشورهای غربی بخش‌هایی از قوانین كه جنبه آمره دارد مشخص شده است و مابقی را برای ساده كردن روابط متعاملین پیش‌بینی كرده است. نكته‌ای است كه می‌گویم حق با شورای نگهبان است و آن ماده 20 این مصوبه است كه داوری اجباری را پیش‌بینی كرده است و اگر تراضی هم نكند رئیس دادگستری سرداور تعیین می‌كند و شورای نگهبان هم گفته كه این شرط از اختیار متعاملین است و بایستی به صورت شرط ضمن عقد بیاید ولی مستند آن نادرست است زیرا این شرط خلاف قانون اساسی است و نه شرع. اصل 34 كه دادخواهی را حق همه مردم می‌داند و همه مردم حق دارند به دادگاه صالح دسترسی داشته باشند و یكی هم اصل 159 قانون اساسی است كه گفته دادگستری مرجع تظلمات است. بنابراین، قانون عادی هیچ‌گاه نمی‌تواند حق رجوع افراد به دادگستری را از ایشان بگیرد و داوری را به افراد تحمیل كند، چون داوری شرایط استثنایی است و نیازمند رضایت طرفین. سوالی را برای شما مطرح می‌كنم. در ماده 3 این مصوبه گفته شده كه قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن با رعایت ماده 2 این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالكیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل انجام می‌شود، سپس ماده 13 در همین راستا می‌گوید پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی مالك ملك پیش‌فروش شده می‌گردد و در پایان مدت قرارداد پیش‌فروش و اتمام ساختمان با تایید مهندس ناظر در صورتی كه تمام اقساط را پرداخته باشد با ارائه مدارك مبنی بر ایفای تعهدات می‌تواند با مراجعه به یكی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند انتقال به نام خود را درخواست نماید. پرسش من این است كه در این مصوبه دو سند رسمی پیش‌بینی شده است یكی سند رسمی كه در هنگام تنظیم قرارداد امضا شده و می‌گوید در ماده 13 كه به تدریج كه اقساط را پرداخت می‌كند مالك ملك می‌شود یكی در ماده آخری (ماده 13) می‌گوید در پایان كار تنظیم سند انتقال رسمی.باز پرسش این است كه این سند انتقال چه رابطه‌ای با یكدیگر دارد یعنی یك سند انتقال اول و یك سند انتقال رسمی دوم چطور می‌شود در زمینه یك قرارداد و یك ملك دو سند رسمی انتقال داشته باشیم؟ آیا تناقضی در این دو وجود دارد یا خیر؟پرسش و پاسخ:سوال: اصل قراردادهای پیش‌فروش را چگونه بپذیریم. ساختمان از جمله اموال قیمی است و بایستی در قالب عین معین باشد. آیا می‌توانیم این را بیع تلقی كنیم یا خیر؟این بیع عین معین نیست چون بایستی مبیع وجود داشته باشد اینجا چیزی بینابین است یعنی نقشه وجود دارد زمین وجود دارد و فروشنده تعهد به ساخت می‌كند بنابراین در چارچوب بیع قرار می‌گیرد. چنانچه در فرانسه هم این را در چارچوب بیع قرار داده‌اند. مثل قرارداد ساخت یك اتومبیل.احدی از حضار : دو سندی كه تنظیم می‌شود یكی راجع به عرصه است و دومی وقتی تفكیك می‌شود راجع به عین آپارتمان است و تمام مالكین آپارتمان‌ها بایستی نسبت به یكدیگر سند تنظیم نمایند.آقای دكتر كاشانی: گفته شده با پرداخت اقساط تدریجا مالك می‌شود و این نمی‌تواند تنها در مورد عرصه باشد چرا كه چه بسا 20 درصد ارزش عرصه باشد كسی كه 80 درصد را پرداخته است نمی‌توانیم بگوییم فقط 20 درصد عرصه را مالك شده است. ماده 13 هم اطلاق دارد و نگفته است مالكیت عرصه فقط برای پیش‌خریدار به موجب سند اول به وجود می‌آید. فارغ از این قضیه در ذیل ماده 13 دوباره گفته تنظیم سند رسمی انتقال. اگر انتقال انجام شده تنظیم سند رسمی انتقال چه معنی دارد؟ چون طرف مالك شده است. و این قانون مالكیت را به رسمیت شناخته است.احدی از حضار: سند دوم برای تعیین مقدار متراژ و سایر موارد است؛ چون در سند اول متراژ معلوم نشده است.دكتر كاشانی: راجع به افزایش یا كاهش مساحت آپارتمان در خود قانون پیش‌بینی شده است.احدی از حضار: سند اولی راجع به حصه است و به تدریج هم مالك می‌شود مالكیت وی تا تنظیم سند دوم مفروض نیست.دكتر كاشانی: در ماده 13 آورده شده كه پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی، مالك ملك پیش‌فروش شده می‌شود. این ملك فقط عرصه نیست چرا كه گفته است به نسبت اقساط مثلا 90 درصد را پرداخته نمی‌شود بگوییم فقط مالك عرصه شده است.در فرمول دومی كه گفتم در سیستم فرانسه گفته‌اند خریدار مالك زمین می‌شود و به تدریج كه ساخت و ساز انجام و تجهیزات نصب می‌شود به مالكیت خریدار درمی‌آید. یعنی مثلا اگر شیرآلات نصب شد به مالكیت خریدار درمی‌آید.احدی از حضار: می‌توانیم سند اولی را ناظر به ساخت بدانیم به هر میزان كه از اقساط پرداخت می‌شود و سند دوم را تكمیلی بدانیم.دكتر كاشانی: معنا و مفهوم قانونی برای سند رسمی كه در قانون ثبت داریم وجود دارد تقریبا ماده 13 هم خواسته همان مفهوم قانونی ثبت اسناد و املاك را به كار ببرد چون می‌گوید پس از ارائه مدارك مبنی بر ایفای تعهدات با مراجعه به یكی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید. این تنظیم سند رسمی انتقال ملازمه دارد با اینكه قبل از آن مالكیتی برایش به وجود نیامده باشد مثل قولنامه‌ها كه تعهد است ولی مالكیت رسمی با تنظیم سند رسمی است.دكتر اخوت: در مورد حق فسخ پیش‌فروشنده در صورت عدم پرداخت اقساط بحث كردید و این تناقض وجود دارد در مورد مالكیت تدریجی و حق فسخ، وقتی می‌گوییم مالك، در مورد مالك بحث فسخ را نداریم و بحث خلع ید را داریم و این تناقض وجود دارد. منظوری كه از این دو سند داشته است سند اولی را به عنوان سند رسمی زیر سوال می‌برد.دكتر كاشانی: نكته اشاره شده آقای دكتر اخوت نكته مهمی است این تضاد مشكل دیگری ایجاد می‌كند و آن حق فسخ پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده است چون اگر بگوییم با سند رسمی اول انتقال رسمی مالكیت انجام شده پس با حق فسخ قابل جمع نیست چون انتقال رسمی را نمی‌توان فسخ كرد.این هم از پیامدهای تضاد این مصوبه است و بایستی راه‌حل ارائه دهیم:احدی از حضار: چرا سند رسمی را نمی‌توان فسخ كرد؟ دوم اینكه در مورد دو سند نمی‌توانیم سند اول كه مالكیت را تدریجی منتقل می‌كند مالكیت مشاعی و سند دوم تنظیم شده ملك را تفكیك و به صورت مشخص در اختیار مالك قرار می‌دهد.آقای دكتر كاشانی: در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان حصه هر شخصی مشخص می‌شود بنابراین نمی‌توانیم بگوییم تا انتها مشاعی است و به همین جهت نصب تدریجی تاسیسات به ملكیت خریدار درمی‌آید. اینكه چرا سند رسمی را نمی‌توان فسخ كرد بگذارید تا در جلسه دیگری به آن بپردازیم.احدی از حضار: آیا این عقد بر كلیات عقود انطباق دارد یا خیر؟ و نكته بعدی اینكه دلایل كلی و مستند شورای نگهبان بحث نشده است اگر بحث این است كه در آزادی قراردادهای طرفین خدشه وارد شده است كجا آمده كه اگر آمره نبود ما نمی‌توانیم بگوییم خلاف شرع هست یا نیست؟دكتر كاشانی: شورای نگهبان در ایران استدلال نمی‌كند در مواردی كه می‌گوید خلاف قانون اساسی است اشاره می‌كند و قابل تشخیص است یعنی خواننده نظریه می‌تواند اصل را پیدا كند و مصوبه را هم ببیند و مقایسه كند. در حالی كه شورای نگهبان به عنوان مرجع، بایستی استدلال كند و اینكه گفته‌اند آرای دادگاه‌ها بایستی مستدل باشد؛ شورای نگهبان هم مرجعی است در حد دیوان‌عالی كشور و با استدلال بگوید چرا خلاف قانون اساسی است. اینكه بگوید خلاف شرع است احدی نمی‌تواند بگوید چرا. چون بایستی كتب فقهی را زیرورو كرد و سپس خلاف شرع بودن آنها را یافت. معتقدم كه این قراردادها عرفی هستند. تا سال 1950 این قراردادها حتی در فرانسه هم وجود نداشت اینها عقود شرعی یا اسلامی نیست بنابراین رفتن به درون شرع رفتن به كویر و بیراهه است. بنابراین كلا نظر شورای نگهبان را مردود می‌دانم.نص ماده 13 گفته است به مالكیت خریدار و مالكیت متزلزل هم بیان نشده است و اگر با سند رسمی انتقال مالكیت واقع شد دیگر متزلزل نیست.احدی از حضار: شاید تعارضی نباشد چرا كه تنظیم هر سند رسمی متضمن بر انتقال است در ماده 3 اصلا انتقالی را بحث نمی‌كند بلكه عقدی بین طرفین منعقد شده است و برای جلوگیری از سوءاستفاده این مصوبه مطرح شده است. پس مفاد ماده 3 مبنی بر مالكیت نیست و جلوگیری از فروش آپارتمان به چند نفر بوده است پس تعارضی میان ماده 3 و 13 وجود ندارد و قانونگذار خواسته است تلفیقی میان قانون مدنی و قانون ثبت ایجاد نماید.دكتر كاشانی: هدف قانون‌گذار یا فلسفه وجودی سند اول حرف درستی است اینكه یك آپارتمان را به ده‌ها نفر بفروشد اما همیشه كافی نیست كه هدف درست باشد وسیله برای رسیدن به هدف نیز بایستی درست باشد. در ماده 13 گفته پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی مالك ملك پیش‌فروش شده می‌شود یعنی سند رسمی اولیه و نسبت پرداخت اقساط برای او ایجاد مالكیت می‌كند پس هنوز ایراد من به قوت خودش باقی است و نتوانستید كمكی به مصوبه بكنید و صرفا حرف شما را در خصوص انگیزه قانون‌گذار تایید می‌كنم.سوال: اگر خریدار آن ملك با سند اول اقدام به واگذاری ملك به چند نفر دیگر كند آیا مشمول ماده 117 قانون ثبت یا قانون انتقال مال غیر می‌شود؟در یكی از مواردی كه قرائت كردم پیش‌خریدار اجازه داده كه حقوق خودش را به ثالث منتقل كند و تنها ضمانت اجرای پیش‌بینی شده مصوبه این است كه خریدار و ثالث متضامنا در برابر پیش‌فروشنده ضامن هستند كه شورای نگهبان به این هم ایراد گرفته است.سوال: صحبت از قوانین تكمیلی و آمره شد خوب است دقتی شود كه آیا به طور كل این مصوبه را از قوانین آمره می‌دانیم یا تكمیلی یا گفت‌وگو شود كه كدام‌یك از این مواد تكمیلی و كدام‌یك آمره است. آیا در صورت تصویب این مصوبه آیا افراد می‌توانند كمافی‌السابق قولنامه‌های عادی را بنویسند مثلا وجه‌الضمانی را كه مثلا برای سازنده مبلغی را به عنوان خسارت تعیین می‌كردند و پس از مدتی از اصل مبلغ قرارداد بیشتر هم می‌شد كدامیك از این مواد تكمیلی است و ضمانت اجرای این قانون چیست؟ آیا افراد می‌توانند قراردادی را بین خودشان بنویسند و بعد بخواهند آن را در دفتر اسناد رسمی به ثبت برسانند؟دكتر كاشانی: این موضوع به این مصوبه اختصاص ندارد. كلا قانونگذار در اینگونه قوانین مواد آمره را تصریح می‌كند به دلیل اینكه تجربه قضایی نشان داده كه اینها موارد اختلاف‌برانگیز است یا موجب تحمیل نظرات فروشنده به خریدار می‌شود. بنابراین آنها را آمره می‌گویند. مثلا در فرانسه گفته‌اند حداقل 10 درصد ثمن بایستی در زمان تنظیم سند رسمی باشد. خوب اینها آمره است بنابراین در اینگونه قوانین قانونگذار مقرر می‌كند كه كدام بندها آمره و كدام‌یك غیرآمره است. قضات در این زمینه حق تشخیص دارند. بنابراین اولی این است كه مصوبه موارد آمره را خودش تعیین كند افراد نمی‌توانند قرارداد عادی را خودشان بنویسند و بعد درخواست ثبت رسمی آن را داشته باشند.سوال: بعد از لازم‌الاجرا شدن این قانون اگر به استناد قولنامه عادی كه بعد از لازم‌الاجرا شدن این قانون تنظیم شده مثلا دعوای الزام به تنظیم سند رسمی كند نبایستی استناد شود؟دكتر كاشانی: این مصوبه هیچ ربطی به قانون ندارد در زمینه قولنامه همچنان در بی‌قانونی به سر می‌بریم در حالی كه حدود چهل سال قبل بایستی نسبت به قولنامه قانون تنظیم می‌شد.اگر قانون داشته باشیم كه ظرف شش ماه به شخص بنده یا كانون وكلا فرصت دهند می‌توانیم قانونی راجع به قولنامه داشته باشیم كه سد باب دعوا كند چنانچه از معاون كانون سردفتران فرانسه پرسیدم كه چند تا از قولنامه‌های شما به اختلاف می‌رسد پاسخ داد در هر چند هزار تا كمتر از یكی. قانون آمره راه را مشخص كرده است.سوال: گفته به میزانی كه اقساط پرداخت می‌كند مالك می‌شود بهتر بود بگوید به میزانی كه ساخته می‌شود مالك می‌شود و مسئله دیگری در بحث كیفری ایجاد می‌كند كه یك قسط را پرداخت و پیش‌فروشنده آن را به دیگری منتقل می‌كند.آن چیزی كه به صورت معین بایستی به متهم تفهیم شود چیست؟ آیا بگوییم از این 60 قسط یك قسط را پرداخت كرده بگوییم یك متر را به دیگری فروخته‌ای چون بحث قرار تامین است و در بحث كلاهبرداری هم مال مورد كلاهبرداری مهم است.دكتر كاشانی: اولا اینگونه قراردادها كلی فی‌الذمه نیست. پلاك ثبتی معین و مشخصی است كه وجود خارجی دارد در مورد عدم پرداخت اقساط توسط خریدار معیار این است كه وقتی خریدار قرارداد را امضا كرد فرض كنید كه پیش‌پرداختی هم دارد این آپارتمان قفل می‌شود یعنی در سهم اختصاصی این خریدار قرار می‌گیرد. بنابراین فروشنده تحت هیچ شرایطی نمی‌تواند تا زمانی كه قرارداد را فسخ نكرده نه كل و نه جزء آن را به دیگری منتقل كند.اجازه بدهید به اصل موضوع برگردیم اولین اشكال این است كه این مصوبه را وزارت مسكن مصوب كرده است اگر با جمع قضات مشورت می‌شد یقینا متوجه این مطلب می‌شدند كه وجود دو سند رسمی كه هر دو مفید انتقال مالكیت باشد معنا و مفهومی ندارد؛ اما وزارت مسكن عده‌ای مهندس هستند كه حقوق نمی‌دانند در فرانسه فرمول ثالثی را در نتیجه تجربه عملی ایجاد كردند و جمع بین دو سند است.به این ترتیب كه سند اولی تنها حقی را برای پیش‌خریدار رزرو می‌كند یا حق اختصاصی؛ یعنی اگر آپارتمانی 6 طبقه دارد و خریدار طبقه ششم را خریداری نموده در حقیقیت طبقه ششم به این خریدار اختصاص پیدا می‌كند ولی برای وی مالكیت به وجود نمی‌آید اصطلاحا گفته‌اند «كونترادو رزرواسیون» قرارداد اولیه را نیز قرارداد مقدماتی می‌گویند و در حقیقت مفاد این قرارداد، قرارداد نهایی نیست و اگر خریدار به تعهدات خودش عمل كرد و ساختمان هم ساخته شد صحبت از سند رسمی انتقال به وجود می‌آید و شروط انتقال مالكیت را برای خودش ایجاد می‌كند اگر شروط به هر دلیلی فراهم نشد فروشنده حق فسخ دارد اگر فروشنده تخلف كند در یك شرایط خریدار تقاضای انتقال سند می‌كند. پس بنابراین بایستی این مصوبه مجلس اصلاح شود و تضادی كه بین این دو سند وجود دارد اصلاح شود و بایستی سند اول را به معنای حق اختصاصی برای خریدار تلقی كنیم. پس اولا فروشنده نمی‌تواند در بنگاه معاملات ملكی این كار را انجام دهد ثانیا با سند عادی نمی‌تواند ثالثا با یك سند عادی وقتی منتقل كرد به دیگری نمی‌تواند بفروشد پس تمام این مزایا به وجود می‌آید. این را هم اضافه كنم كه اكنون مصوبه در كمیسیون قضایی مجلس است و با این ایرادات شورای نگهبان بلاتكلیف شده‌اند. امیدوارم جلسه سودمند باشد و برای همه شما آرزوی موفقیت می‌كنم.منبع : نشریه قضاوت - شماره67 تحليل  دیگر از قانون پيش فروش ساختمان :ملك به عنوانه شاكله و اساس بنيان خانواده و حامي مهم آنها در برابر روند نامتعارف اقتصاد مورد توجه است و اين امر از آن بابت مورد لحاظ قرار مي گيرد كه با توجه به رشد نامتعارف اجاره هاي منازل توجه افراد نيز درباره تملك داشتن ملك مورد توجه قرار گرفته است.در روند ساخت آپارتمان گاهي شرايطي تحقق پيدا مي كند كه سازنده يا مالك ملك توان ساخت و اتمام پروژه را نداشته و نيازمند كمك مالي و ساپورت آن است و گاهي حتي شركت هاي عمومي و خصوصي و تعاوني ها، اساسا بر مبناي جمع آوري سرمايه و ساخت و تكميل پروژه هاي مسكن تشكيل مي شوند، لذا با توجه به دو صورت مطرح شده از سوي دارندگان سرمايه، هميشه اين نگراني بود كه در صورت ارائه سرمايه خود چه تضميني در بازگشت سرمايه و انجام تعهدات از سوي شركت يا افراد حقيقي در انجام تعهد وجود دارد؟آيا مي توان با راهكاري آنها را به انجام تعهدات و يا صورت پذيرفتن درسته تعهدات الزام كرد؟ آنچه در اين قانون مورد توجه قرار گرفته و به نوعي بسياري از دغدغه هاي دارندگان سرمايه كه در واقع طبق اين قانون پيش خريداران ناميده مي شوند و از سوي ديگر پيش فروشندگان ساختمان ها را حل كرده و از سويي ديگر قواعد حقوقي و ثبتي را مورد توجه و دقت نظر قرار داده، به اين شرح است:1) اين قرارداد بايد از سوي مالكان عرصه و يا سهامداراني كه در ملك ديگران با كسب اجازه ساخت و ساز كرده و در انتها آپارتمان هايي را مالك مي شوند و تنها نسبت به اين املاك آينده اين قرارداد قابل اجراست يا از سوي مستاجران با حق ساخت اعيان در ملك مورد اجاره يي و اين اقدام يعني پيش فروش ساختمان تنها بايد از طريق درج آگهي و طي كردن مراحل قانوني صورت پذيرد. اين نكته مورد توجه است كه در تمام اين سه مورد بايد دلايل مثبت اين موارد ارائه شود.2) اين قرارداد بايد تنها به صورت رسمي صورت پذيرد، در غير اين صورت نمي تواند از مزاياي اين قانون استفاده كرده و در واقع قانون نسبت به قرارداد عادي خروج موضوعي پيدا مي كند.لذا با اين توجه در صورت انجام اين قرارداد به نحو عادي و حتي توسط مشاورين املاك نمي تواند ضمانت هاي اجراي اين قانون مورد استفاده قرار گيرد و در نتيجه بايد به انجام اقدامات پر پيچ وخم مراجع قضايي اكتفا كرد.3) از ديگر مزاياي اين قانون اين است كه يكي از ايرادات اساسي به قولنامه ها كه از سوي بسياري مطرح مي شد و آن عدم رعايت ماده 22 قانون ثبت بود، مورد لحاظ قرار گرفته و افراد و دفاتر اسناد رسمي را الزام به ثبت در سند رسمي مالكيت به مانند نقل و انتقالات املاك كرده است تا بدين گونه افراد را از فرار و جلوگيري از انجام تعهدات طرفين مصون دارد و انجام اين قرارداد بايد به طور رسمي و در دفاتر اسناد رسمي انجام شود و در دفترچه مالكيت و سوابق ملك به ثبت برسد.4) طبق اين قانون بايد تمامي مشخصات آپارتمان با تمام دقت و جزييات خود ملك و مشخصات ظاهري كه در آينده بايد ساختمان داشته باشد در قرارداد اعلام شود و در صورت عدم رعايت هر يك از اين شرايط و يا هرگونه تاخير در انجام تعهدات در صورت عدم پيش بيني خسارت در قرارداد، قانونگذار مباني و معياري را مشخص كرده است.اين نكته شايان ذكر است كه پيش بيني ميزان خسارت از سوي قانونگذار مانع از فسخ از سوي پيش خريدار در اين قرارداد نيست و آزادي عمل وي را محدود نمي كند.5) اين قرارداد كه بر اساس مباني حقوقي و به نحو رسمي صورت مي گيرد، از سوي طرفين لازم الاجرا و الزام آور است لذا با توجه به خصوصيت اين نوع قرارداد ديگر نيازي به طي كردن مراحل حقوقي يا ثبتي در مسير رسيدن به حق در صورت عدم انجام تعهدات از سوي پيش فروشنده نيست و اين مهم تنها با مراجعه به يكي از دفاتر اسناد رسمي و ادامه دادن مراحل عمليات انتقال، در صورت انجام تعهدات از سوي پيش خريدار، ادامه و صورت مي پذيرد.6) از جمله مزاياي ديگر، وجود شرايط لازم براي كسب وام براي ملك مزبور بوده و با توجه به رسميت داشتن اين قرارداد، دو طرف از روند اين موضوع آگاه بوده و از سوءاستفاده هاي افراد خودداري مي كند.7) از تاريخ تنظيم اين قرارداد، ملك پيش فروخته شده و يا هر تسهيلاتي كه بابت اين ملك حادث شده است از سوي طلبكاران پيش خريدار ديگر قابل توقيف نبوده و همچنين پيش خريدار هم امكان انتقال ملك را به جهت حفظ حقوق پيش فروشنده، نداشته مگر رضايت وي را جهت انجام اين امر حاصل كند.اين نكته مورد توجه است كه در صورت دريافت تسهيلاتي از بانك ها روند تملك نسبت به ملك پيش فروش به نسبت پرداخت اقساط تسهيلات از سوي پيش خريدار است و اين به عنوان يكي از موارد شايان توجه در اين قانون از كه روند تملك به تناسب پرداخت است.8) اين قرارداد به مانند ديگر قراردادهاي مرسوم نيز شرايطي را جهت فسخ قرار داده است كه در صورت هر يك از آنها امكان اعمال اين حق فراهم مي آيد و از آن جمله مي توان به عدم رعايت مشخصات كمي و كيفي ملك مورد معامله اشاره كرد.اين مهم مورد توجه است كه اجراي دقيق و درست اين قانون، نيازمند وجود آيين نامه يي كامل، متناسب با شرايط و مواد معين شده آن است و در صورت عدم انجام اين مهم در واقع كاركرد عملياتي اين قانون مهم و كاربردي مختل و به سوي قانوني متروك سوق مي گيرد. با توجه به اينكه از تاريخ تصويب و لازم الاجرا شدن اين قانون مدت طولاني است كه مي گذرد، ولي متاسفانه به اين مهم توجه نشده و مشكلات حاصله در نبود اين قانون هم به لحاظ هزينه و هم به لحاظ مشكلات اجتماعي به جامعه آسيب مي زند. اميد است با توجه به مسائل گفته شده و مزاياي اعلامي، اين قانون هر چه سريع تر جامه عمل به خود گيرد. روزنامه اعتماد، شماره 2357 به تاريخ 27/12/90، صفحه 8 (حقوق) نشست بررسی دیگری در مو رد قانون پیش فروش :نشست «بررسی حقوقی ابهامات قانون پیش فروش ساختمان» در محل خانه ستارخان با حضور اساتيد، صاحب نظران و حقوقدانان در تبريز برگزار شد.به گزارش خبرگزاري دانشجويان ايران (ايسنا)، در ابتداي اين نشست محمد اسماعيل اكبري قنادي- مشاور حقوقي در حوزه مسكن و ساختمان گفت: يکی از معظلات شرکتهای ساختمانی و نظارت بر آنها ثبت بسیار راحت یک شرکت است چون نیاز به سرمایه بسیار زیادی برای ثبت یک شرکت نیست و مردم عادی این فکر را دارند که ثبت شرکت نشانگر این است که دولت این شرکت را تایید کرده است و این راه را براي كلاه برداران ساختماني هموار ساخته است.وي با بيان اينكه برای صدور مجوز پیش فروش نياز به اقراض مالکیت متقاضی جواز ، مجاز بودن صاحب ملک و پیشرفت فيزیکی حداقل به میزان 30 درصد مي باشد گفت: پيش فروش آپارتماني كه 30درصد از نظر فيزيكي پيشرفت كار ندارد ممنوع بوده و با متخلف از اين قانون برخورد مي شود.عضو بازرسان سازمان نظام مهندسي ساختمان يکی از معظلات شرکتهای ساختمانی و نظارت بر آنها را ثبت بسیار راحت یک شرکت عنوان كرد و افزود: چون نیاز به سرمایه بسیار زیادی برای ثبت یک شرکت نیست و مردم عادی این فکر را دارند که ثبت شرکت نشانگر این است که دولت این شرکت را تایید کرده است و این راه بسیار آسانی برای افراد کلاه بردار می باشد و مواردی دیده شده است که پس از مراجعه افراد به انجمن برای دریافت مجوز فعالیت و مخالفت انجمن؛ این افراد خود در بیرون با پخش آگهی و جذب مشتری اقدام به کلاهبرداری کرده‌اند.اكبري قنادي با بيان اينكه دستگاههای نظارتی در اين مورد به وظایف خود به درستی عمل نمي كنند، افزود: البته انجمن انبوه سازان مسكن تا حدی توانسته است جلوی تخلفات را در اين مورد بگیرد.عضو گروه‌هاي تخصصي سازمان نظام مهندسي ساختمان استان آذربايجان‌شرقي با بيان اينكه قانون ساختمانهای پیش فروش مثل سایر قوانین دارای نقاط ضعف و قوت زيادی می باشد ادامه داد: اين قانون بیشتر منافع پیش خریدار را در نظر گرفته است.وي با بيان اينكه با تحقق قانون پيش فروش ساختمان تنظیم سند دیگر در بنگاهها صورت نمی گیرد و اينكار بايستي در دفاتر رسمی انجام گيرد ادامه داد: با صدور کد رهگیری در دفاتر رسمي از فروش یک ساختمان به چند نفر جلوگيري می‌شود.در ادامه اين نشست سهراب نجفي -صاحبنظر حقوقي مسائل ساختمان گفت: ماده 20 قانون پيش فروش ساختمان مغاير اصل 34 قانون اساسي است.وي افزود: در اين قانون کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجراء مفاد قرارداد پیش‌فروش را به داوری ارجاع می نماید در حالی که طبق قانون اساسی هر کس برای اعاده حق خود حق مراجعه به دادگاه صالح را دارد و داوری باید به تراضی طرفین باشد.نجفي با بيان اينكه این قانون طرفین را مستقیما به داوری ارجاع كرده است افزود: در این مورد حق طرفین از لحاظ حقوقی مورد اجحاف واقع شده و در صورت مراجعه به دادگاه؛ دادگاه باید رای به عدم صلاحیت داده و پرونده را به داوری ارجاع كند.قاضي بازنشسته و دادستان سابق نمين با بيان اينكه تجاربی که در کشور داشته‌ایم نشان داده است که در موردی یا قانون نداشته یا قانون برای آن مورد بسیار قدیمی بوده است افزود: ولی در مورد قانون فعلی پيش فروش ساختمان ، اجرای آن را موکول به تفسیر آئين نامه کرده است.نجفي با بيان اينكه در مورد این قانون ضعفی که دیده می شود در مورد خود قانون نبوده بلکه در مورد مجریان آن می باشد ادامه داد: موارد مورد بحث جرایمی است که قانون به عهده پیش فروشان گذاشته است.وي با بيان اينكه فلسفه این قانون به این مورد برمی گردد که قانون گذار خواسته است که حتماً یک واحد آپارتمان فقط به یک خریدار فروحته شود یا پیش فروش شود ادامه داد: حل این مشکل را قانونگذار بوسیله سند رسمی انجام داده است تا هرکسی که می خواهد دست به عمل پیش فروش بزند از طریق نشر آگهی در رسانه های جمعی و گروهی اقدام كند.اين وكيل دادگستري با عنوان اينكه اگر این عمل بدون رعایت مقررات اولیه صورت گیرد از نظر قانون جرم محسوب می شود، افزود: به نظر بنده البته اين جرم ، جرم مطلق نبوده بلکه جرم مادی صرف تلقی می شود و به محض عمل فروشنده که شامل درج آگهی و آماده سازی مقدمات اولیه نیز این عمل جرم محسوب می‌شود.وي با پرسش اين سوال كه آیا این جرایم قابل گذشت می باشند یا نه؟ ادامه داد: پیش فروشنده بدون لحاظ کردن مقدمات اقدام به درج اگهی برای تبلیغ می‌کند و تا زمانی که به دادستانی (دادسرای محل رسیدگی پرونده) ارجاع نشده است این نهاد حق دخالت ندارد و در اینجا نتیجه می گیریم این جرم قابل گذشت است.نجفي با بيان اينكه این قانون برای مشاورین املاک هم جرايم و مجازات‌هایی را در نظر گرفته است، افزود: اگر انبوه ساز مدارک و اسنادی را که از طرف مراجع ذی‌صلاح تایید شده است را ارئه نکرده و رسانه اقدام به درج آگهی نماید رسانه مزبور قابل پیگرد قانونی می باشد.بهراد صغيري- حقوقدان و عضو کارگروه توسعه اقتصادی شمالغرب کشور در اين نشست نيز گفت: قاعده پارتو در قانون پيش فروش ساختمان مرتفع شده است.اين کارشناس ارشد حقوق اقتصادی با بيان اينكه يك عرف در تمامي جوامع وجود دارد كه اگر يك طرف سود كند بايد طرف ديگر ضرر كند (قاعده پارتو) افزود: هدف قانون گذار از تصويب اين قانون برطرف كردن مشكلاتي همچون قاعده پارتو بوده است.عضو کرسی حقوق بشر، صلح و دموکراسی یونسکو با بيان اينكه اين قانون از جمله قوانين جديدي است كه به تازگي تصويب شده است و داراي نقاط قوت زيادي مي باشد اظهار كرد: مبحث بنده در موضوع اين نشست فلسفه وجودي اين قانون مي باشد. چرا بايد اين قانون به وجود مي‌آمد؟ نگاه پيش خريدار به قرارداد اينگونه است كه اين قرار داد چقدر اجرايي است؟ چه مقدار احتمال وجود دارد كه طرف معامله پس از انجام معامله از زير بار مسئوليت اين معامله شانه خالي كند و يا اينكه پيش فروشنده اين نگاه را دارد كه پيش خريدار بعد از قرار داد احتمال دارد از پرداخت ما بقي هزينه شانه خالي كند ؟ و چندين سوال ديگر كه در ذهن دو طرف معامله وجود دارد. دلايل وجود اينگونه سوالات در عدم كارايي دستگاههاي اجرايي است و اين مشكل با تصويب اين قانون تا حدي رفع شده است.عضو کانون وکلای دادگستری با بيان اينكه اين قانون باعث بالا رفتن هزينه‌ها شده است، افزود: مثلاً معاملات از بنگاه‌ها به دفترخانه هاي رسمي انتقال داده شده است البته بايد اين نكته را هم در نظر گرفت كه بالا رفتن هزينه ها باعث به وجود آمدن جرايمي در ساير نقاط اين قرار داد شده است مثلا در عمليات اجرايي ساختمان كه در اين زمينه بايد نظارت بيشتري صورت پذيرد.صغيري با بيان اينكه مشكل ديگري كه با تصويب اين قانون برطرف شده است عدم تعادل اطلاعاتي بود، ادامه داد: اين قانون با ديد سختگيرانه اي به نفع پيش خريدار عمل كرده است كه باعث با احتياط عمل كردن پيش فروشنده شده است چرا كه فردي كه اقدام به ايجاد يك ساختمان مي كند صد در صد اطلاعات زيادي در مورد ساختمان دارد تا خريدار و اين قانون اين مشكل را حل كرده است و اين اطلاعات را به پيش خريدار كه بيشتر مردم عادي است داده است.كيومرث سليم زاده - يك صاحبنظر مسائل حقوقي نيز در اين نشست گفت: علیرغم عمر دو ساله قانون پيش فروش ساختمان، این قانون تاکنون اجرایی نشده است.وي با بيان اينكه بيشتر مردم مثلاً برای پنج طبقه مجوز می گیرد ولی این عادت بوجود آمده است که هفت طبقه می‌سازند و برای دو طبقه اضافی جریمه می‌پردازند افزود: متاسفانه ساخت طبقات اضافي خارج از قانون در جامعه عرف شده است.سليم زاده با بيان اينكه قانون پیش فروش ساختمان در 89/10/12 در صحن رسمی مجلس تصويب و در تاریخ 89/11/18 پس از تایید شورای نگهبان از طريق ريیس مجلس شورای اسلامی ابلاغ شده است، افزود: این قانون در 25 ماده و چهار تبصره بیانگر صورت خاصی از قرارداهای متداول ساختمانی است که احکام حقوقی و ضمانت اجرایی کیفری خاصی را در بطن خود نگه داشته است كه متاسفانه تاكنون شكل عملي به خود نگرفته است.وي با بيان اينكه این قانون دارای ابتکاراتی است که در تاریخ قانون گذاری ایران بی سابقه و یا لااقل کم سابقه می باشد ادامه داد: منجمله نظارت عمومی و نظامی خاص در تشکیل قرارداد آن و وجود نهادهای خاص در حل اختلاف ناشی از این قرارداد که داوری می‌باشد، وجود کارشناسانی خاص جهت تشخیص حسن انجام قرارداد ( مهندس ناظر )، لزوم رعایت تشریفات خاص و محتوای خاص قرارداد که به شکل رسمی تنظیم شده و محتوای الزامی خاصی در آن وجود دارد.سليم زاده به دیدگاه سختگیرانه قانونگذار در صحت مندرجات قرارداد و لزوم تنظیم آن توسط نهادهای خاص که دفترخانه های اسناد رسمی است اشاره كرد و افزود: ابهامات و سوالاتی در خصوص کیفیت تدوین و فلسفه قاونگذار و نحوه اجرای آن وجود دارد که منجمله لزوم تدوین آیین نامه‌هایی که عدم تنظیم آن بهانه‌ای جهت عدم اجرا و عدم شفافیت این قانون گشته است.اين صاحب نظر مسايل حقوقي یکی از موارد نقض قوانین را عدم شفافيت آن عنوان كرد و گفت: گاه مشاهده مي شود افرادي برای يك واحد پنج طبقه مجوز می گیرند ولی این عادت بوجود آمده است که هفت طبقه می‌سازند و به دنبال آن برای آن دو طبقه اضافی جریمه می‌پردازند سوال اینست كه قانون چرا دستور به تخریب این دو طبقه صادر نمی‌کند؟ چون خراب کردن یک بنای نوساز دور از عرف است و از لحاظ اقتصادی اینکار به صرفه نمی باشد و تا به حال دیده نشده است که در صورت شکایت در دیوان عدالت اداری، دیوان رای به تخریب صادر کند و همیشه این معضل را با دادن جریمه نقدی جبران كرده است که این یکی از موارد نقض قانون است.وي در پايان با بيان اينكه اين قانون در توجه به مهندسین ناظر بهای زیادی داده است ادامه داد: همین مهندس ناظر از طرف پیمانکار معرفی شده است و خود قدرت اجرایی خاصی ندارد و پیمانکار می تواند او را بسادگی عزل نماید و نيز اگر مهندس ناظر تائید 90% پیشرفت فیزیکی را بدهد می‌توان برای سند رسمی اقدام کرد که این امر سلیقه ای است برای اینکه نمی توان گفت همه مهندسین تائید کنند که پیشرفیت 90% داشته است شاید یکی به 85% نیز نظر بدهد که در این مورد قانون نتیجه را به سلیقه اشخاص محدود می کند.